Home
Použitelnost úředních cen lesa pro tržní oceňování PDF Tisk Email
Napsal uživatel Radek Zádrapa   
Úterý, 18 Květen 2010 07:45

Tržním oceňováním se rozumí odhadování obvyklé ceny nebo tržní hodnoty, úředním oceňováním zjišťování cen podle cenových předpisů. Průměrné úřední ceny lesních pozemků (holých pozemků) jsou v Česku stanoveny v úrovni 1/2 průměrných úředních cen zemědělských pozemků. Diferenciace je provedena podle potenciálu dřevní produkce konkrétního pozemku. Úřední ceny lesních porostů jsou výsledkem uplatnění syntetické metody, kdy mladé porosty byly oceněny nákladovou metodou, mýtně zralé porosty metodou výnosovou a prostředně staré porosty interpolací.

Důvody, proč obvyklou cenu nebo tržní hodnotu nelze přímo odvozovat ze současných cen úředních, jsou:

a) Úřední ceny nemají časovou ani místní vazbu na situaci na trhu s lesními pozemky. Např. u staveb tuto vazbu zajišťují v úředním oceňování koeficienty prodejnosti. Jde o důvod zásadní. Z definic obvyklé ceny a tržní hodnoty vyplývá, že musí zobrazovat situaci na trhu.  

b) Zastaralost nákladových a výnosových cen použitých pro současné úřední oceňování. Odpovídají situaci před rokem 1995. Modle mých výpočtů vzrostly od té doby ceny dříví pouze cca o 10-20 % ale např. náklady těžební činnosti o cca 75 %.  

c) Kolísání výše úředních cen lesních porostů mezi některými vyhláškami a mezi různými způsoby ocenění v rámci jedné vyhlášky.

Nepřímo by bylo možné využít úředních cen pro tržní oceňování, pokud by byl prokázán vztah:

obvyklá cena (tržní hodnota) = úřední cena x nějaký koeficient

Tento vztah však podle mého šetření až na výjimky neplatí. Ve vlastní databázi cca 200 případů prodejů lesních pozemků z let 1996-2010 se podíl kupních a úředních cen pohyboval mezi 15 do 90 % (při vyloučení 10 % nejnižších a 10 % nejvyšších podílů). Rozpětí je tak velké, že nepovažuji za správné ho zprůměrovat.  Odhadování obvyklé ceny tradovaným podílem nebo zlomkem z úředních cen (30%, 1/3, 40%, 1/2) proto považuji za nepřesný postup. Výše zmíněnou výjimkou může být např. situace, kdy v určitém území nekupuje lesy nikdo jiný než např. obec a ta nakupuje na základě usnesení, že případné nákupy bude realizovat pouze za určitý podíl úřední ceny.

Aktualizováno Středa, 14 Červenec 2010 13:46
 

Anketa 2

Kupní ceny lesa v ČR v r. 2017 - znáte nějaké? Podělte se.
 

Anketa 3

Kupní ceny lesa v ČR v r. 2016 - znáte nějaké? Podělte se.